Uvažujete o vlastním bydlení, ale ze současných cen nemovitostí v Česku vám jde hlava kolem? Řada z nás si dnes musí na koupi bytu nebo dokonce domu vzít hypotéku. Česká národní banka zmírnila pravidla, která je třeba splnit pro její získání. Co se změnilo? A pomůže to?
Je libo hypotéku?
Není mezi námi nikdo, kdo by neslyšel o hypotéce. Spousta lidí, kteří se těší z vlastního bydlení, na něj dosáhli jen s pomocí hypotéky. Ale co to vlastně hypotéka je?
Zjednodušeně řečeno jde o specifickou půjčku, která je jištěná nemovitostí ležící v Česku. Mívá dlouhou dobu splatnosti – právě proto, že půjčovaná částka bývá velmi vysoká a většinou se šplhá do miliónů korun. Důležité je dobře zvolit, u koho a za jakých podmínek hypotéku podepíšete.
Dobré je pohlídat parametry jako je úrok, RPSN, doba fixace, doba splácení a LTV. Že už se vám těch pouček a termínů zdá na úvod nějak moc? Pojďme se podívat na vysvětlení těch klíčových.
Trocha teorie na úvod
Abychom se mohli ponořit do problematiky hypoték trochu hlouběji, musíme si vysvětlit nebo alespoň připomenout tři základní pojmy, které jsou pro žádost o hypotéku klíčové:
Tím prvním je LTV. Jde o zkratku z anglického „Loan to Value“ a v překladu znamená poměr výše úvěru k hodnotě zvolené nemovitosti. Je-li LTV například 90 %, banka vám půjčí nanejvýš právě těch 90 % ceny nemovitosti a zbylých 10 % budete muset uhradit rovnou z vlastní kapsy.
Druhým termínem je DTI neboli „Debt to Income“, tedy počet ročních čistých příjmů, které jsou třeba ke splacení veškerých dluhů. Zde platí, že čím nižší číslo, tím vyšší musíte mít příjem, abyste na hypotéku dosáhli.
Posledním do trojlístku je pojem DSTI neboli „Debt Service to Income“. To je podíl všech měsíčních splátek na měsíčním příjmu vás coby žadatele – vyjádřený v procentech. Je to ukazatel, který nařizuje všem finančním institucím, že od dané hranice vám nesmí půjčit další peníze.
Jaké jsou nové podmínky České národní banky pro získání hypotéky?
Po letmé exkurzi do světa termínů už se můžeme podívat na konkrétní podmínky, které platí v současné době:
- Limit LTV zůstává na hodnotě 80 %, přičemž u žadatelů mladších 36 let je to 90 %. Těm tedy banka poskytne až devadesát procent hodnoty nemovitosti.
- ČNB ruší limit DTI celkového dluhu žadatele (doposud byl 8,5, pro zájemce mladší 36 let 9,5). Banky tedy nebudou mít za povinnost prověřit celkovou zadluženost žadatelů o hypotéku.
- Je zrušený povinný limit DSTI, a to už od června 2023.
Úrokové sazby nicméně zůstávají i nadále vysoké – začínají na 5,7 %. Česká národní banka totiž věří, že vyšší úrokové sazby snižují rizika, která souvisejí s příjmy žadatelů o úvěr.
Proč ke změnám došlo?
Odborníci se obávají, že by vyšší nezaměstnanost a nižší příjmy českých domácností mohly vést k zamrznutí trhu s hypotékami – a to by jen prohloubilo problém nedostupnosti bydlení. V současné době je totiž vlastní bydlení pro velkou část populace České republiky jen nedosažitelným snem. Na hypotéku v dnešní době v České republice dosáhne podle statistik pouhých 10 % domácností.
Experti doufají, že „vypnutím“ ukazatelů DTI a DSTI budou nemovitosti dostupnější, nicméně řízení těchto rizik ponechává Česká národní banka v kompetenci poskytovatelů. Ti se teď budou moci podle těchto ukazatelů nadále orientovat, ale nebudou mít jimi svázané ruce – u některých klientů budou moci přivřít oko a přislíbit jim úvěr o něco vyšší, než by odpovídalo jejich příjmům.
Pocítíme tato uvolnění v praxi?
Nalijeme-li si čistého vína, za stávajících podmínek nebude pro většinu žadatelů o hypotéku rozdíl příliš znatelný. Zatím jsou totiž úrokové sazby příliš vysoké, aby se mohla změna projevit. Jakmile by ale klesly ke 4 %, pocítili by žadatelé „vypnutí“ ukazatele DTI mnohem výrazněji.
V reálu však všechno bude stejně záležet na konkrétním poskytovateli. Úvěrová historie bude poskytovatele bezesporu zajímat i nadále – negativní úvěrová historie může vést i k zamítnutí žádosti o hypotéku. A rozhodně se nevyplatí brát ji na lehkou váhu, úvěrové registry mezi sebou sdílejí banky, spořitelny, úvěrové společnosti i mobilní operátoři a další subjekty. Stačí mít půjčku nebo výrobek či službu na splátky a automaticky se ocitnete v jejich registrech.
Jestliže splácíte řádně a včas, není se čeho bát. Jakmile ale své závazky neplníte, jak stojí v podepsané smlouvě, zaděláváte si na problémy v budoucnu – třeba právě při žádosti o hypoteční úvěr. Není tedy problém v tom, že si půjčku vezmete, například na stránkách https://proficredit.cz/pujcka-na-ucet, ale musíte vždy dbát na řádné a včasné splácení.
Závěrem
Zmírnění pravidel České národní banky žadatelé docení, jakmile klesnou úrokové sazby. Není zatím jasné, zda a kdy k tomu dojde, ale v každém případě není na škodu zopakovat si závěrem důležitá pravidla, která se vztahují na všechny půjčky:
Vždy si důkladně spočítejte, jestli se vám konkrétní půjčka vyplatí, a zjistěte si veškeré podmínky. To u hypotéky, která se šplhá do miliónů a budete s ní „žít“ možná i desítky let (většina poskytovatelů nabízí třicet, někteří i čtyřicet let), platí dvojnásob.
Na internetu v dnešní době na několik kliknutí najdete hypoteční kalkulačky, které vám hledání té pravé hypotéky značně usnadní. Výsledek si ovšem pokaždé ještě ověřte na stránkách konkrétního poskytovatele.
